청약 제도는 복잡하지만, 그 안에서 ‘추첨제’는 비교적 기회의 문을 넓혀주는 방식으로 알려져 있습니다.
특히 무주택 기간이 짧거나 가점이 낮은 사람에게는 1순위 청약 추첨제가 하나의 전략으로 떠오르고 있습니다.
하지만 추첨제로 당첨된 이후, 여러 사정으로 계약을 포기하고 싶을 때는 어떤 문제가 생길 수 있을까요?
‘계약 전 취소’와 ‘계약 후 해약’의 차이, 그리고 추첨제 특성상 생길 수 있는 유의사항까지 정리해 보겠습니다.
1. 1순위 추첨제란? 가점제와 병행되는 방식
아파트 청약은 기본적으로 두 가지 방식으로 진행됩니다.
바로 가점제와 추첨제입니다.
• 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등 점수를 기반으로 한 제도입니다.
• 추첨제는 말 그대로 일정 비율을 ‘무작위 추첨’으로 당첨자를 선정합니다.
1순위 조건을 갖춘 사람이라면 두 제도에 모두 지원이 가능하지만, 어떤 단지냐에 따라 적용 비율이 다릅니다.
예를 들어 전용면적 85㎡ 이하 공공분양은 가점제가 중심이고, 민간분양 전용 85㎡ 초과 물량은 추첨제 비중이 높습니다.
즉, 가점이 낮은 1순위 청약자라면 추첨제를 활용한 전략이 현실적일 수 있습니다.
2. 추첨제 당첨 후 계약하지 않으면 어떻게 될까?
추첨제는 그 자체로는 자격 제한이 적지만, 당첨 이후 계약을 하지 않으면 불이익이 발생합니다.
계약을 포기하는 시점에 따라 달라지는데, 가장 중요한 기준은 ‘계약 체결 전후’입니다.
① 계약 전 포기(계약을 아예 하지 않음):
• 특별한 벌칙은 없지만, 1년간 청약 제한이 생깁니다.
• 공공분양의 경우에는 해당 지역·유형의 재청약이 제한될 수 있습니다.
• 무주택 기간 초기화, 가점제 불이익 가능성도 존재합니다.
② 계약 후 해약(계약금 납부 후 해지):
• 계약금 전액 또는 일부 몰수 가능성
• 분양 주체가 지정한 위약 조항에 따라 손해가 클 수 있습니다.
• 이후 청약 자격 제한, 청약 통장 효력 정지, 특공 자격 제한 등이 발생할 수 있습니다.
특히 추첨제는 가점 없이도 당첨될 수 있다는 점 때문에, 가볍게 접근하는 경우가 많은데,
당첨 후 포기 이력이 남으면 다음 기회가 더 어려워질 수 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다.
3. 추첨제 당첨, 특별공급보다 ‘더 유의’ 해야 하는 이유
추첨제는 일반공급 내 일부 물량으로 운영되며, 가점제보다 진입장벽이 낮습니다.
하지만 그만큼 ‘당첨 후 포기’ 사례도 많아, 제도상 불이익이 적용되는 경우가 늘고 있습니다.
예를 들어 분양가 상한제 지역이나 투기과열지구 등 규제 지역의 경우,
추첨제 당첨자라도 계약을 하지 않으면 최대 5년간 청약 제한 조치가 따를 수 있습니다.
또한 최근에는 무주택자 우선 배정의 원칙에 따라, 무주택자에게 추첨 기회를 먼저 배정하고,
나머지 물량을 1 주택자에게 분배하는 방식이기 때문에, 기회를 놓치는 무주택자 입장에서 불이익이 큽니다.
이러한 규정은 공고문에 명확히 명시되어 있으므로, 추첨제 청약이라도
가볍게 접근하지 말고, 자금 마련 계획이나 실거주 여부까지 검토 후 신청하는 것이 중요합니다.
4. 추첨제 당첨 포기 전, 다시 생각해봐야 할 포인트
추첨제로 당첨되었다면, 계약을 포기하기 전에 다음 세 가지를 꼭 확인해 보세요.
① 공고문 내 청약 제한 조건 확인
지역에 따라 계약 미체결 시의 페널티가 다릅니다.
청약통장 효력 정지, 향후 청약 금지 기간이 명시되어 있는 경우도 있으니 꼼꼼히 읽어야 합니다.
② 자금 조달 계획 현실성 체크
중도금 대출 가능 여부, 실입주 여부, 입주 시기 등을 고려해야 합니다.
특히 금리 상승기에는 대출 부담이 커지므로 주의가 필요합니다.
③ 장기적인 주거 전략과 맞는지 판단
실거주 목적이라면 현재 상황보다 5년 후 생활 조건을 기준으로 판단해야 합니다.
단기적 손익보다, 실거주 안정성과 자산 가치 흐름을 함께 고려해야 합니다.
추첨제도 ‘청약 이력’이 남는다, 신중함이 우선
1순위 청약 추첨제는 당첨 가능성을 높일 수 있는 제도이지만, 당첨 이후 행동에 따라 이후의 기회가 크게 달라집니다.
계약하지 않더라도 불이익은 존재하며, 특히 청약 자격 제한, 무주택 기간 초기화, 청약통장 효력 정지는
다음 청약을 준비하는 데 치명적인 요소가 될 수 있습니다.
따라서 추첨제라고 해서 부담이 없다고 생각하지 말고,
계약까지 이어갈 수 있는 조건과 여건을 먼저 점검한 뒤 청약에 나서는 것이 현명한 전략입니다.