“가만히 있어도 집 준다”는 말, 처음 들으면 농담 같지만 요즘 부동산 시장을 보면 괜히 나온 얘기가 아닙니다. 길을 걸어가다 보면 임대 문의 현수막이 붙은 건물, 오랫동안 불 꺼진 상가, 매물로 나온 지방 아파트가 눈에 띄어요. 인구는 줄고 있고, 대신 외국인 거주자는 늘어나면서 한국 부동산 시장은 과거와는 전혀 다른 길로 가고 있습니다. 그렇다면 정말 집이 남아돌아 공짜로 나눠주는 시대가 올까요? 지금 상황을 하나씩 풀어보겠습니다.
공실률, 이미 눈에 띄게 올라가고 있다
먼저 건물 공실 상황을 보면 분위기를 알 수 있습니다. 한국부동산원 통계에 따르면 2024년 기준 전국 중대형 상가 공실률은 약 13퍼센트, 오피스 공실률은 약 8퍼센트 수준입니다. 특히 충북, 강원, 경북 같은 지방은 공실률이 20퍼센트를 넘어 건물 두 채 중 한 채가 비어 있는 정도예요. 반대로 서울 강남, 여의도 같은 주요 지역은 공실률이 3퍼센트 안팎으로 여전히 수요가 높습니다.
즉, 건물이 남아돌고 있는 건 사실이지만, 전국이 다 그런 건 아니고 지역별 양극화가 뚜렷하다는 겁니다. 지방은 수요가 급격히 줄고 있는 반면, 서울 핵심 지역은 여전히 임차인을 찾기가 어려울 정도로 인기죠.
인구 감소, 집 수요를 근본적으로 줄인다
더 근본적인 문제는 인구입니다. 한국의 합계출산율은 0.65명으로 세계 최저 수준이고, 통계청 추계에 따르면 총인구는 2022년 약 5167만 명에서 2072년에는 약 3622만 명까지 줄어들 것으로 예상됩니다. 불과 50년 만에 1500만 명이 사라지는 거죠.
특히 집을 가장 많이 필요로 하는 3040대 인구가 줄어드는 속도가 빠릅니다. 생산연령인구(1564세)는 이미 2020년대부터 감소하기 시작했으며, 2070년에는 절반 이하로 떨어질 전망입니다. 인구가 줄면 자연스럽게 주거 수요도 줄어들 수밖에 없고, 지방과 신도시를 중심으로 빈집이 늘어날 가능성이 큽니다.
실제로 통계청은 2047년쯤부터 전국 가구 수가 줄어들 것으로 보고 있는데, 이 말은 곧 “집은 남아도는데 살 사람은 줄어드는 시대”가 다가온다는 뜻입니다.
외국인 수요, 대안이 될 수 있을까?
이 와중에 늘고 있는 건 외국인 인구입니다. 법무부 집계에 따르면 한국 거주 외국인은 약 150만 명, 5년 뒤에는 300만 명을 넘어설 수 있다는 전망도 있습니다. 산업단지와 항만도시를 중심으로 외국인 근로자가 몰려들고 있고, 실제로 화성·평택·김포 같은 지역에서는 외국인 임차인이 빠르게 늘고 있습니다.
부동산을 직접 소유하는 외국인도 늘고 있습니다. 5년 전 약 5만 명 수준이었는데 최근에는 약 9만 7000명까지 증가했어요. 다만 전체 주택 시장에서 차지하는 비중은 아직 미미하기 때문에, 외국인 수요가 전국 빈집 문제를 해결해 줄 수준은 아닙니다. 하지만 특정 지역, 특히 외국인 밀집 산업도시에서는 수요를 지탱하는 중요한 요소가 될 수 있습니다.
정말 집이 남아돌아 “공짜 배분” 시대가 올까?
그렇다면 결론은 어떨까요? 당장은 ‘가만히 있어도 집 준다’는 시대는 오지 않는다가 맞습니다. 서울과 수도권 주요 도시는 여전히 수요가 높아서 가격이 쉽게 꺾이지 않고 있고, 심지어 전세 물량이 부족하다는 얘기도 나옵니다.
하지만 장기적으로는 이야기가 달라집니다. 인구가 줄고, 경제활동인구도 감소하면서 일부 지역에서는 집이 남아도는 상황이 가속화될 수 있습니다. 실제로 일본 일부 지방 도시에서는 인구 감소 때문에 빈집이 넘쳐 무상으로 제공하는 사례도 있습니다. 한국도 인구 구조가 비슷하게 흘러가고 있기 때문에 먼 미래에는 비슷한 현상이 나타날 수 있습니다.
즉, 전국적으로 “집을 나눠주는 시대”는 어렵겠지만, 지방 중소도시 일부에서는 현실이 될 수 있다는 겁니다.
지금 우리에게 필요한 시각과 전략
그럼 일반 사람들은 이 상황에서 어떻게 해야 할까요?
첫째, 지역을 가려야 합니다.
서울 강남, 여의도, 판교 같은 핵심 지역은 여전히 수요가 많고, 인구가 줄어도 기업과 일자리가 몰려 있어 안정적입니다. 반대로 지방 중소도시는 장기적으로 공실 리스크가 크기 때문에 주의가 필요합니다.
둘째, 빈 건물은 활용법을 달리해야 합니다.
단순히 주택이나 상가로 두기보다는 고령자 맞춤형 주거, 외국인 근로자 전용 임대주택, 공유 오피스, 창고형 시설 같은 새로운 수요에 맞춰 리모델링하면 가치가 살아날 수 있습니다.
셋째, 외국인 수요에 주목해야 합니다.
앞으로 한국에서 늘어날 인구는 내국인이 아니라 외국인일 가능성이 큽니다. 이들에게 맞춘 임대 전략이나 생활 편의 서비스가 곧 새로운 기회가 될 수 있습니다.
앞으로 부동산 시장은 인구 구조, 공실률, 외국인 수요 같은 큰 흐름 속에서 달라질 수밖에 없습니다.
이럴 때일수록 단순히 집값만 바라보는 게 아니라, 투자 전반에 대한 공부와 대비가 꼭 필요하죠.
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“가만히 있어도 집 준다”는 말은 아직은 과장된 표현이지만, 인구 감소와 공실 증가라는 현실을 보면 전혀 불가능한 상상은 아닙니다. 다만 전국적으로 동시에 나타나는 게 아니라, 수요가 약한 지방과 노후 지역부터 점진적으로 시작될 가능성이 크다는 게 핵심입니다.
앞으로는 부동산을 단순히 사두고 오르기만 기다리는 시대가 아니라, 지역별 수요를 읽고 새로운 활용법을 찾는 시대가 될 겁니다. 남아도는 집 속에서 기회를 찾는 사람만이 진짜 ‘집을 얻는’ 시대를 맞이할 수 있겠죠.
